SAN ANDRÉS, ISLAS : EPÍLOGO Y DOLOR

EL EDIFICIO MULTIFAMILIAR (HOTEL) SAIDA SAID DE FAKIH

Edificio Multifamiliar “Saida Said de Fakih” reconvertido a Hotel por aprobación de la Secretaría de Planeación de la Gobernación de San Andrés y Providencia.

Punta Hansa o Chapman Point, cada día se parece más a uno de los lugares urbanísticamente más degradados y contaminados de la costa caribe colombiana: El balneario “El Rodadero” en la ciudad de Santa Marta. Un modelo que envileció , asfixió, profanó y acabó con una de las playas más bonitas de su zona de litoral, y con su entorno.

Asi como en El Rodadero, el Hotel Tamacá se constituyó hace 48 años en el modelo urbanístico a seguir; en la isla de San Andrés, con el Hotel El Dorado pasó lo mismo. Si bien fue una edificación más amable y menos agresiva con el entorno, fue en ese punto, para nuestra desgracia, desde donde partió la colonización urbanística del territorio hotelero, perfilando sobre él, la figura que hoy ostenta.

Hotel Tamacá, El Rodadero, Santa Marta.

Hoy, apreciado lector, Quitasueño escribirá como epílogo y desenlace de esta serie de crónicas y ensayos, sobre uno de los últimos implantes que se han establecido en el lugar: El Edificio Multifamiliar Saida Said de Fakih, que mutó su uso, de vivienda multifamiliar a hotel.

Aunque el tema que nos ocupa tiene un componente técnico muy importante, usted no se preocupe, ni pierda la paciencia: Quitasueño hará que esta historia, a pesar de ser dolorosa y triste, sea amena para usted, incorporando imágenes que le ayudarán a comprender lo qué pasó y sigue ocurriendo con este proyecto familiar, de queridos y viejos amigos de la colonia libanesa asentada en San Andrés.

El modelo urbanístico de San Andrés, plasmado en el Plan de Ordenamiento Territorial, es una guía de retazos. Después de su adopción por decreto en el 2003, ha sufrido diferentes ajustes y modificaciones, algunas justificadas, otras no. El Índice de Construcción en Punta Hansa, que en 1984 era de 2,0, para edificios que no sobrepasaran una altura de 4 pisos, pasó a 3,0 y una altura de 6 pisos.

San Andrés, Isla. North End y Chapman Point o Punta Hansa. Imágen cedida por David Cybul.

Para que sea aún más claro, si usted aumenta el Índice de Construcción (I.C.) en un sector de San Andrés, el valor del metro cuadrado de construcción, se incrementa notablemente, aumentando los metros cuadrados construibles. Aparentemente incrementar 1,0 con respecto al índice anterior, es poco. Lo cual no es cierto, y peor aún si se sobrepasa el Índice autorizado por la ley.

A manera de ejemplo, las obras que se vienen ejecutando como consecuencia de la Licencia de Construcción en la modalidad de obra nueva, expedida mediante la Resolución No. 6015 del 18 de diciembre de 2013, por la Secretaria de Planeación, Tatiana Pérez García, Administradora de Empresas, a la señora Saida Said de Fakih (q.e.p.d.), fina dama de la comunidad libanesa, como propietaria de un lote de terreno ubicado en el sector denominado “Bailey Boat” (Chapman Point o Punta Hansa) para la construcción de un edificio multifamiliar de 10 pisos, con altillo, cuyo destino fue posteriormente modificado por la misma funcionaria, de Edificio Multifamiliar a Hotel.

Las presuntas irregularidad e ilegalidades de los actos administrativo que otorgaron las licencias.

Administradora de Empresas Tatiana Pérez García otorgó la licencia de construcción.

Quitasueño se apoya en un concepto urbanístico solicitado, estando en su derecho, por vecinos del sector, a expertos en temas urbanísticos de la isla de San Andrés, con conocimiento amplio y suficiente del Plan de Ordenamiento Territorial, apoyados en el recuento normativo que ha reglamentado el uso del sector en los últimos 30 años, la coherencia entre la construcción actual y la norma que define el modelo, haciendo también un análisis comparativo de la edificabilidad a partir de los parámetros reglamentarios actuales, su correspondencia con la licencia otorgada, y la construcción ejecutada en el nivel de avance en que se encuentra.

Según el documento técnico, el Decreto 106 de 2004, expedido por la Ex -gobernadora Susanie Davis Bryan, siendo Secretario de Infraestructura el Arquitecto Mauricio Gallardo Archbold, efectuó una modificación transitoria al Plan de Ordenamiento Territorial del 2003, revisó la totalidad de las unidades de planificación urbana, y a la unidad donde se viene desarrollando la construcción del Complejo Hotelero Saida Said de Fakih, le asignó como uso principal el hotelero, la vivienda Multifamiliar y comercial, transfiriendo de manera insensible y sin consideración alguna con el ciudadano, a uso complementario, el espacio público, desapareciendo del marco normativo, y estableciendo como altura máxima, 6 pisos.

La imágen siguiente nos muestra el comportamiento de edificabilidad del Edificio Multifamiliar “Saida Said de Fakih”

El Edificio Multifamiliar Saida Said de Fakih, de acuerdo al estudio geográfico y aerogeográfico, no cumple con él área mínima del lote, lo cual condiciona su desarrollo.

Tampoco cumple con él área predial establecida, y no tiene posibilidad de adquirir mayor extensión, debido a que todos los predios colindantes se encuentran edificados.

El Índice de Ocupación (I.O.) que es él área máxima aprovechable para ocupar el predio, según la normativa, es de 591,00 mtrs.2 (50%) del predio. No obstante lo anterior, conforme al estudio geográfico y aerográfico, se tiene un área de ocupación aproximada de 965 mtrs2, que representa un 81% de ocupación. Se transgrede la norma en un 31% de lo permitido, lo cual representa unos 441 mtrs.2 construidos fuera del parámetro normativo.

El Índice de Construcción (I.C.), que es el cuociente que resulta de dividir el área total construída , por el área total del predio, incorporado por el Arquitecto Fernando Vásquez Escandón, arquitecto de la obra, en la valla expuesta del proyecto para esta edificación, debió haber sido de 3.439 mtrs2. Sinembargo, efectuada la revisión fotográfica y aerofotográfica, arrojó un total de área construida de 8.409,60 mtrs.2.

Lo cual demuestra que se generó un exceso de área construida respecto a lo permitido por la norma, y según la construcción actual, de 5.103,72 mtrs2, lo cual representaría una modificación en el Índice de Construcción (I.C.), nada más ni nada menos que, de 3,0 a 5,91.

En la ocupación no se ha cedido el espacio correspondiente a aislamientos laterales y frontales.

De igual manera se incumple con lo establecido en el Decreto 325 del 2003, que reglamentó las Unidades de Planificación Insular, en donde se requiere de un parqueadero público por cada 270 mtrs2 de área comercial, y uno por cada 15 habitaciones.

Concluye el estudio técnico, que es evidente que se ha transgredido la norma en todos los aspectos de implantación, ocupación y edificabilidad en el orden urbano regulatorio, vigente en la concesión de la licencia de construcción objeto del estudio.

Para este proyecto, Proactiva autorizó la disponibilidad de alcantarillado, justificando la aprobación, en el hecho que el mal funcionamiento del sistema, se debe a su mal manejo por parte de los usuarios, aunque para todos es sabido que la nueva edificación al momento de conectarse al mismo, deberá vertir además de los orines y excrementos de los trabajadores y turistas, las salmueras producidas por la planta desalinizadora, que deberán ser conducidas al Distrito No.1, pasando por la Estación de bombeo del SENA, antes de ser arrojadas al océano.

Construir una edificación de más de 6 pisos en Punta Hansa es ilegal. Y peor aún si lo que se construye viola de manera reiterativa y clara, las obligaciones impuestas y asumidas con la aprobación de la licencia, además de los perjuicios, por el momento irreversibles, que nos generarán por los años por venir, como habitantes de la isla.

La Secretaria de Planeación argumenta un eventual principio de igualdad o neutralidad, traído de los cabellos, para aprobar las últimas licencias de construcción. El principio de igualdad o neutralidad, estaría justificado para ellos, en la existencia de otros edificios de igual altura, que también violan la norma, generan problemas ambientales, de sostenibilidad y disponibilidad de servicios. Hay motivos más que suficientes para aplicar la normatividad, y cumplir con la ley.

La pobre y absurda defensa de la Secretaría de Planeación, equivaldría al argumento esgrimido siempre por los niños, para evitar la reprensión y el regaño:

¿Porqué a él, o ella, si, y a nosotros no?

Comparación gráfica entre la edificabilidad autorizada por la normativa de Punta Hansa o Bailey Boat para el Edificio “Saida Said de Fakih” y el incremento por lo realmente construido.

Pero la responsabilidad en la expedición de esas licencias, radica no solo en quienes las firmaron, -sin idoneidad, la una, y sin experiencia el otro- sino también en aquellos que los designaron, entregándoles el control del Ordenamiento Territorial en el Departamento, sobre quienes recaería una verdadera responsabilidad “in vigilando”.

Sobre Chapman Point y Punta Hansa aún hay mucho por escribir. Pero es una tarea que deben asumir historiadores de las islas, calificados y formados en la Academia, que con el rigor y la metodología de la investigación, puedan de-construir la historia más triste y dolorosa del pueblo raizal. La pérdida de su territorio.

“San Andrés” Acrílico de Myriam Coronado-2017

Acerca de alvaroarchbold (151 Artículos)
Abogado Universidad del Rosario, Especializado en sociologia jurídica con enfásis en sociopolitica de la Universidad de París II Panthéon-Sorbone. Ex-gobernador del Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina.

3 Comentarios en SAN ANDRÉS, ISLAS : EPÍLOGO Y DOLOR

  1. Es muy doloroso leer toda esta historia… sobre todo porque al parecer nunca habrá nadie que enfrente y acabe esta esxplotacion que sigue y sigue…
    Gracias doctor Alvaro… por lo menos ya no somos ignorantes de todo esto…

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  2. MILTON LOPEZ JAMES // 14 febrero, 2018 en 3:24 pm // Responder

    haremos el debate gracias por la ilustracion…. creame que lo haremos , mes de MARZO

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  3. Triste realidad para las Islas.Es hora de unirnos levanter una sola voz de protesta en contra de todos estos atropellos ;no unicamente en contra del ecositema sino es un atentado en contra de todos los habitants de la Isla. La brecha se extiende cada dia mas entre la clase economicamente favorecida y los pobres . Basta ya !!

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